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Q 부동산 소유권이전등기 신청에는 반드시 검인계약서가 첨부되어야 한다는데 검인 계약서는 어디에서 받아야 되며, 방법 및 신청할 수 있는 사람은
A

- 계약서 검인제도는 부동산등기특별조치법 제3조 제1항의 규정에 의거 계약을 원인으로 부동산 소유권 이전시 계약서 작성후 부동산의 소재지 관할 시장· 군수가 계약서를 검인(檢印)하는 제도로 검인 받은 계약서를 첨부한 경우에 한해 소유권이전등기 신청을 할 수 있습니다.
- 계약서의 특별한 형식은 정하여지지 않았으나 부동산등기특별조치법 제3조 제1항에  기재된 내용(당사자, 목적부동산, 계약년월일, 대금 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항 또는 평가액 및 그 차액의 정산에 관한 사항, 계약의 조건이나 기한이 있을 때에는 그 조건 또는 기한)등을 작성한 계약서 3부(원부 1부, 부본 2부)를 제출하면 수수료는 무료이며 신청 즉시 처리됩니다.
- 신청자는 계약을 체결한 당사자, 그 위임을 받은 자, 법무사, 중개업자,  변호사 등입니다.

Q 부동산실명법 시행이후 부동산 명의신탁을 하는 경우 명의신탁한 부동산은 어떻게 되나?
A 부동산실명법이 시행되는 1995. 7. 1이후 부동산에 관한 물권을 다른사람의 이름  으로 등기(명의신탁)하는 경우, 명의신탁 약정과 그에 기초한 등기가 무효가 됨.
Q 부동산실명법 시행이후 부동산 명의신탁을 한 사실이 적발되는 경우의 처벌 내용은?
A 부동산실명법이 시행되는 1995.7.1이후 명의신탁을 한 사실이 적발되는 경우 명의신탁자에게는 부동산가액의 30%에서 해당하는 금액의 범위안에서 과징금이 부과됩니다. 과징금이 부과된 후 1년이 지나도록 실명등기를 하지 않는 경우에는 10%의 이행  강제금이 부과되며, 다시 1년이 경과하는 경우에는 20%의 이행강제금이 부과됩니다.
또한, 명의신탁자에게는 5년이하의 징역 또는 2억원이하의 벌금이 부과되며, 명의수탁자에게는 3년이하의 징역 또는 1억원이하의 벌금이 부과됩니다. 명의 신탁행위를 하도록 교사한 자에 대해서는 명의신탁자 또는 명의수탁자와 동일한 형량의 처벌이 부과되며, 명의신탁행위를 방조한 자는 1년이하의 징역 또는 3천만원이하의 벌금이 부과됩니다.
Q 실명전환 유예기간내에 실명전환하지 않았던 기존명의신탁 부동산을 실명으로 전환하는 절차는?
A 명의신탁 부동산을 실명전환 유예기간내에 실명전환하지 않았다면 "명의신탁 약정 자체가 무효"가 되었으므로, "명의신탁해지 약정서"만으로는 소유권 이전 등기를 할 수 없습니다. 먼저, 신탁자가 자기소유의 부동산을 수탁자에게 신탁하는 「2자간의 명의신탁」의 경우에는 "명의신탁약정 무효를 원인으로 하는 등기말소 청구의 소"를 제기하여 수탁자 명의의 등기를 말소하고 실명등기를 할 수 있을 것입니다.
Q 공인중개사로서 중개업을 개업하고자 합니다. 업무처리부서와 준비절차를 알고 싶습니다.
A * 부동산중개사무소 개설등록의 업무 처리부서와 준비절차에 대하여 아래와 같이 알려드립    니다.
  - 업무처리부서 : 민원봉사과 지적담당
  - 준비절차
○ 부동산중개사무소 개설등록 신청서(수수료: 7,000원)
 ※ 첨부서류
   공인중개사 자격증 사본.
  「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한법령」 제34조제1항의 규정의 의한 사전교육의 이수증 사본 1부.
   반명함판(3㎝×4㎝) 사진 1매.
   사무실의 확보를 증명하는 서류.
  - 참고로, 『우리시 홈페이지→열린부동산정보교실→부동산중개업』에 들어 오시면 처리절차, 처리흐름도, 관련민원서식등 다양한 정보를 제공 받을 수 있습니다.
Q 최근 부동산 경기의 불황으로 인하여 운영하던 사무실의 경영적자로 인하여 중개사무실을 자택(단독주택, 주거지역)으로 이전하고자 하는데 가능한지 여부
A 「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한법령」시행령 제13조1호 나항규정에 의거 중개사무소는 "건축물대장에 기재된 건물에 중개사무소를 확보 할 것"이라고 되어 있으며, 건축법상의 사무실의 용도는 제2종 근린생활시설 및 업무시설로 표기되어 있어야 하며, 시청에서 건물의 구조나 용도 건축물의 상태 등을 사실 판단하여 처리할 사항이나 주거로 사용하고 있는 단독주택을 중개사무소로 사용하는 것은 어렵다고 판단됩니다.
Q 부동산중개업을 영위하는 중개인이 중개 의뢰인으로부터 부동산을 평당 10,000원 받고 매도하여 줄 것을 의뢰 받았으나 중개인은 매수인에게 20,000원에 매도하고 10,000원에 대한 차액을 중개인이 착복하였다면 「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법령」법의 위반여부
A 중개업자는 금지행위에 해당으로 부동산중개업법 제38조제2항의 규정에 의거 1년이하의 징역 또는 1천만원이하의 벌금에 처하도록 되어 있으며 아울러 중개업 취소 대상이 됩니다
Q 부동산중개를 하고 수수료 적용 규정에 있어서 주거용과 비주거용의 적용방법 및 근린상가로서 주택과 상가등이 있는 복합상가가 주거용으로 볼 것인지, 아니면 비주거용으로 볼 것인지 여부
A 수수료율은 주택의 경우(고급주택 제외) 시·도 조례에 의거 산정하고 그 외에는 「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한법령」시행규칙 제20조 규정에 의거 중개의뢰인과 쌍방 협의에 의거 적용하면 될 것이며, 주택과 상가의 구분에 있어서는 건물의 면적 또는 주된 용도를 기준으로 산정하는 것이 타당할 것입니다.
Q 부동산중개업자의 인장등록시 인감증명법에 의한 인장이라 함은 흔히 말하는 인감도장을 말하는데 인장등록시 인감증명서를 첨부한 별도의 사용인감을 만들고 사용인감계를 제출하여 등록할 수 있는지 여부
A 「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한법령」 규정상 인장등록을 인감도장으로 제한하고 있으며, 그 이유는 자격증 대여 등을 예방키 위한 것입니다.
Q 외국인의 국내토지 취득할 경우 신고절차는?
A * 허가 및 신고절차
○ 토지취득 허가
   다음 구역, 지역 등의 토지를 취득하고자 하는 경우에는 계약을 체결하기전에 시장의   허가를 받아야 합니다.
   - 군사보호시설구역, 해군기지구역, 군용항공기지보호구역, 문화재와 보호물 및 문화재 보호구역, 생태계보존지역
   - 구비서류는 허가신청서, 토지취득계약당사자간 합의서(매매계약서)
○ 토지취득 신고
   토지취득 계약을 체결한 경우 계약체결일로부터 60일이내에 시장에게 신고
   상속·경매·계약외의 원인으로 인하여 토지를 취득한 경우 취득일로부터 6월이내 시장에게 신고하여야 합니다.
   - 구비서류는 신청서, 토지등기부등본(행정정보의 공동이용이 가능한 때에는 제출을 생략 할 수 있습니다), 토지취득계약서(계약에 의한 경우), 계약외의 경우는 원인을 증명 할 수 있는 서류.
○ 토지계속 보유신고
   토지를 보유하고 있는 대한민국 국민이나 법인 단체가 외국인으로 변경된 경우 외국인으로 변경된 날로부터 6월이내 시장에게 신고하여야 합니다.
   - 구비서류는 신청서, 토지등기부등본, 개인 및 법인 등의 국적이 변경되었음을 증명 할 수 있는 서류.
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자료담당자 : 민원봉사과 토지관리담당분야 | 우종필 031-860-2153 이메일보내기

자료최종수정일 : 2007년 01월 01일

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